Вартість об’єктів цивільних прав. Частина І. В.Г. Лісняк

Вартість об’єктів цивільних прав. Частина І. В.Г. Лісняк

Сообщение Лесняк Владислав » 07 май 2016, 09:51

РОЗДІЛ І. ПОНЯТТЯ БАЗОВИХ ТЕРМІНІВ ОЦІНКИ
1.1. Загальні поняття.
Визначення вартості об’єкта цивільних прав це розрахунок, на певну дату, грошового еквіваленту його корисності за ресурсами суттєвих факторів, пакету повних або окремих майнових прав чи інтересів, об’єктивно на підставі економічних моделей, а також суб’єктивно на логіці власних спостережень та міркувань і професійного досвіду оцінювача.
Економічна концепція вартості відображає уявлення індивідуумів про міру корисності об’єкта оцінки за ресурсами суттєвих факторів у строк економічного існування, складом майнових прав та варіантом використання. Вартість це грошовий еквівалент корисності об’єкта оцінки.
За відношенням до ризиків суспільство поділяється на 3 групи індивідуумів: схильних, несхильних та нейтральних. Зазначені групи мають відмітні уявлення про корисність об’єктів. Індивідууми, що володіють певною вільною сумою грошей віднесені до груп нейтральних або схильних до ризиків індивідуумів, таких що сприймають корисність об’єкта за більшим його грошовим еквівалентом ніж несхильні до ризиків індивідууми. Але переважна більшість з них не володіє достатніми вільними сумами грошей, тому вони несхильні до ризиків. Значення кардинальної (тобто кількісної) корисності об’єкта, за уявленням різних груп індивідуумів, може бути математично описане їх функціями корисності.
Для індивідуумів з різним ступенем несхильності до ризиків уява про зміну (зростання чи зменшення) корисності об’єкта відбувається за уподобаннями їх функції корисності.
Розглянемо ситуацію уявлення індивідуумами корисності грошей покладених ними на депозит. Варіант нарахування відсотків на депозит раз на місяць для них кращий ніж раз у квартал або рік, а варіант нарахування за складним процентом кращий ніж за простим. Але найпривабливішим буде варіант безперервного нарахування за складним процентом, коли депозит зростає за показниковою функцією. Таким чином, нарахування відсотків за простим чи складним процентом є функцією корисності індивідуумів певної групи.
Оскільки переважна більшість індивідуумів несхильні до ризику, то вартість об’єкта цивільних прав, що описана функцією корисності за безперервного нарахування складного проценту та його ринкової норми відображає їх уявлення про ринкову вартість. Вартість, що визначена за неринковою нормою процента чи з іншою періодичністю нарахування не відповідає уявленням функції корисності несхильного до ризику індивідууму і не є ринковою.
Базові терміни вартість, витрати та ціна хоча й виражають грошовий еквівалент предметів оцінки (речей, послуг) за складом майнових прав, але відмітні за сенсом своїх визначень. За логікою визначень вартість є міра корисності ресурсів суттєвих факторів об’єкта оцінки, а ціна мірою його обміну за кількістю.
Вартість це міра корисності об’єкта оцінки , як активу .
На вартість об’єкта, як активу впливають такі його складові:
- доходність за місцезнаходженням та варіантом використання;
- тривалість надходжень за залишком ресурсу строку його економічного існування;
- час отримання надходжень до дати (оцінки) визначення вартості активу.

Використання об’єкта нерухомості може бути за призначенням або іншим. На етапі вибору варіанта забудови земельної ділянки, може розглядатися будь-яке використання з юридично можливих, що може бути найкращим та/або найбільшефективним. Тоді, як на за-будованій земельній ділянці розгляд варіанту використання об’єкта юридично обмежений статусом об’єкта вже існуючої забудови ділянки та унеможливлює, навіть, припущення щодо іншого варіанту використання без зміни його статусу.
Вартість розраховується за залишком ресурсу суттєвих факторів об’єкта та складом належних йому майнових прав. Це економічний показник корисності об’єкта для визначення якого достатньо врахувати два-три суттєвих фактори. Корисність об’єктів нерухомості розглядають через їх доходність за факторами місцезнаходження, площею та часом. Для об’єктів рухомості це фактори ресурсу мотогодин, пробігу в км, років експлуатації. Корисність активу розглядають за складом цивільних прав, в першу чергу майнових, у довгостроковій перспективі за залишком строку його економічного існування на противагу ціні товару, яку визначають у короткостроковій за строком його експозиції.
З точки зору пропозиції вартість об’єкта визначається витратами на його створення, а з точки зору попиту – доходом, що надходить у строк економічного існування. Отримання окремих майнових прав, наприклад, права користування об’єктом, може мати обмеження строку користування (оренди), що скорочує доход і, в свою чергу, впливає на вартість. Тривалість грошових надходжень обмежено залишком строку економічного існування об’єкту. Для нерухомості цей строк 40 років та не більше строку її фізичного ресурсу і має математичне та економічне обґрунтування. Для рухомості технічного походження строк економічного існування та норми ресурсів суттєвих факторів призначають розробники, виробники чи суб’єкти господарювання. Дата оцінки також впливає на вартість, оскільки грошові надхо-дження різних періодів порівнюються за еквівалентом їх корисності саме на дату оцінки.
Передумовою виникнення «вартості» активу є прояв його корисності. Гроші у вартості виконують функцію порівняння корисності ресурсу активу за грошовим еквівалентом. Термін «вартість» ми вживаємо з терміном «актив», що має корисність за ресурсами суттєвих факторів, строком економічного існування предмета оцінки та варіантом використання.
Податок на актив не є корисністю і не може бути складовим елементом вартості.
Витрати це міра за ресурсами, що витрачені на створення об’єкту (предмету, речей, послуг). На значення витрат впливають:
- обсяги задіяних ресурсів матеріальних та праці за їх грошовим еквівалентом.
Витрати на створення об’єкта утримують лише право володіння.
Ціна це міра обміну об’єкта оцінки за його кількістю, як товару .
Суспільна категорія соціально-економічних відносин між покупцем та продавцем, що виникає за попитом чи пропозицією, умовою передаваності активу при обміні на гроші, коли актив набуває статусу товару, тобто отримує майнове право розпорядження.
Ціна об’єкта оцінки на відміну від його вартості формується у короткостроковому періоді та залежить від обсягів попиту та пропозиції товару, умов та стану ринку, наявності кредиту, а також умов угоди купівлі-продажу і схеми її фінансування , тобто послідовності та тривалості проведення розрахунків у часі. Ціна, сплачена покупцем за товар, стає для нього мірою на придбання. Гроші у ціні виконують функцію обміну товару за його кількістю. На ціну товару впливають його еластичність та дефіцитність. Маємо відносини: між об’єктом та витратами на його створення, активом та вартістю, товаром та ціною.
На ціну об’єкта оцінки, як товару впливають такі фактори:
- по-перше – обсяги попиту та пропозиції, як найбільш вагомий чинник ціноутворення;
- по-друге – витрати на створення за кількістю товару, як база для розрахунку ціни, а також купівельна сила грошей, послуги, що пов’язані з продажем, умови фінансування, інші чинники та податки.
На ринку ціни мають градацію за рівнем їх значення:
- ринкові (ціни, що обумовлені рівновагою попиту-пропозиції та ринкової норми віддачі);
- спекулятивні (що вищі за ринкові, внаслідок перевищення пропозиції над попитом);
- демпінгові (ціни, що нижчі за ринкові, внаслідок боротьби конкурентів за ринок).

Об’єкт оцінки це об’єкт цивільних прав, що окрім розуміння його, як об’єкта матеріального чи нематеріального походження має юридичний та економічний сенс, як актив чи товар. За невизначеності об’єкта оцінки, вживають терміни нерухоме чи рухоме майно, розуміючи, що сенс терміну «майно» це юридична концепція повного пакету майнових прав …(за стандартом МСО-2007, розділ «Типи майна», ст.2).
Юридичне та економічне розуміння термінів наведені нижче.

Об’єкт оцінки, як актив.
Актив це об’єкт цивільних прав – предмет, річ, послуги матеріального чи нематеріального походження з майновими правами володіння та користування, але без статусу права розпорядження (тобто без права продажу).

Об’єкт оцінки, як товар
Товар це об’єкт цивільних прав – предмет, речі, послуги, інше з повним пакетом, в першу чергу, майнових прав або актив, що отримав статус передаваності, тобто право розпорядження ним.

Витрати це міра ресурсу на створення об’єкта
На обсяги витрат впливають:
- кількість витрачених ресурсів матеріальних та праці (у грошовому еквіваленті).
За витратами об’єкт оцінки отримує лише право володіння оскільки в процесі його створення користування ним не можливе, тобто нестворений об’єкт чи послуга, як-то об’єкт незавершеного будівництва чи інше, не утримує права користування.
Вартість це
міра корисності об’єкта оцінки, як активу.
Вартість виникає за корисності ресурсів суттєвих факторів активу та майнових прав;
- величина розрахункова у довгостроковій перспективі строку економічного існування;
На вартість активу впливають фактори:
- витрати на створення активу;
- доходність (за нормою доходу);
- тривалість отримання доходів (ресурс);
- час отримання доходів.
Вартість активу розглядають з точки зору:
- пропозиції – за витратами на створення;
- попиту – за очікуваним доходом.
Гроші у вартості – еквівалент корисності.
Вартість активу визначають за функцією корисності та ресурсами суттєвих факторів. та норми доходності. Ціна це
міра обміну об’єкта оцінки, як товару.

Ціна активу, як товару виникає за умови його передаваності;
- величина розрахункова у короткостроковій перспективі строку експозиції;
На ціну товару впливають фактори:
- витрати на створення, як база ціни;
- обсяги попиту та пропозиції товару;
- норма доходності та кількість товару;
- умови фінансування купівлі-продажу;
- податки, та інші несуттєві чинники.
Ціну товару розглядають з точки зору:
- пропозиції – за обсягом та нормою доходу;
- попиту – за обсягом та нормою доходу.

Гроші у ціні – еквівалент обміну за кількістю.
Ціну товару визначають функцією ціни за, обсягами попиту і пропозиції, норми доходності та іншими факторами.

РИНКОВА ВАРТІСТЬ
Ринкова вартість формується за уявленням більшості покупців та продавців, що віднесені до групи індивідуумів несхильних до ризиків, а їх уявлення про вартість моделюється найбільш привабливою функцією корисності за ринковою нормою віддачі та варіантом найкращого та/або найбільшефективного використання.
Такою функцією корисності є експонента, що представляє безперервне нарахування відсотків за складним процентом. Таким чином за ринкової норми проценту експонента є функцію корисності індивідуума з визначення ринкової вартості об’єкта оцінки за ресурсами суттєвих факторів та майнових прав.

РИНКОВА ЦІНА
Ринкова ціна формується умовами рівноваги обсягів попиту та пропозиції товару за ринковою нормою віддачі та уявленням несхильних до ризику індивідуумів у строк його експозиції. Інші чинники враховують лише відмітності конкретного об’єкта оцінки, напри-клад, за наявності двох входів, поверху у будинку чи його висоти, еластичність та дефіцитність, наявність кредиту, умови фінансування, умови угоди купівлі-продажу, краєвид, інші.
Лесняк Владислав
 
Сообщений: 4
Зарегистрирован: 09 мар 2016, 22:28

Вернуться в Оценка недвижимости

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

cron