Помогите расчитать ставку капитализации для тепловоза

Помогите расчитать ставку капитализации для тепловоза

Сообщение Чернов Сергей » 15 июл 2012, 07:50

Здравствуйте. Подскажите кто в курсе. Оцениваю тепловоз, есть аренда, доход посчитаю, но проблема с знаменателем. Если считать с учетом возврата капитала, как по книжкам (К = Сд +/- Дельта sff(Сд,n), то получается, что нужно както определить долю (Дельта), на какую стоимость в итоге упадет. Я понимаю, что в конце своего существования стоимость будет равна металлолому, но как определить саму долю от сегодняшней стоимости не понимаю. Получается какой-то замкнутый круг. Чтобы определить стоимость, нужно знать насколько она снизится в конце срока, чтобы определить долю, как я понимаю, нужно знать стоимость. И как с этим быть? Дисконтировать на оставшиеся 18 лет не очень хочется.
Только огромная просьба отвечать по существу темы, а не давать советы каким подходом мне считать и как по другому определить ставку капитализации.
Спасибо.
Чернов Сергей
Член АСБОУ
 
Сообщений: 12
Зарегистрирован: 06 июл 2012, 20:47

Re: Помогите расчитать ставку капитализации для тепловоза

Сообщение Ковальский Юрий » 15 июл 2012, 11:40

Ну, раз не хочется, значит и не нужно :) Когда-то я тоже ходил по этому "замкнутому кругу", пока не выбрался… ладно, давайте начнем с базовой формулы:

С = ЧОД / R
ЧОД – чистый операционный доход
R – коэффициент капитализации
С – стоимость актива

Учитывая, что ставка капитализации определяется из выражения R = і – Д x sff(і,n), подставив его в базовую формулу определения стоимости, мы получим следующее выражение:
С = ЧОД / (і – Д x sff(і,n))

После этого давайте распишем и левую часть, т.е. С:
ЧОД/С = ЧОД / (і – Д x sff(і,n))
где:
і – ставка дисконта;
Д x sff(і,n) – норма возврата капитала, в котором соответственно:
sff,і,n – фактор фонда возмещения = і /((1+ і)^n – 1)
Д – долевое изменение стоимости = (Cл – C) / C
где:
С – стоимость объекта - неизвестно;
Сл – стоимости ликвидации (как Вы говорите - металлолом, хотя я бы там поразбирался с узлами и т.д.);

Заменив Д на формулу (Cл – C) / C, получим:
ЧОД/С = і – ((Сл – С) х sff(і,n)) / С

После этого умножаем обе части уравнения на С и, сразу же, сокращаем "лишние " С. В результате чего получаем:
ЧОД = і х С – (Сл – С) х sff(і,n)

Теперь раскроем скобки:
ЧОД = і х С – Сл х sff(і,n) + С х sff(і,n)

Перенесем все известные значения в левую часть выражения:
ЧОД + Сл х sff(і,n) = і х С + С х sff(і,n)

В правой части выражения вынесем С за скобки:
ЧОД + Сл х sff(і,n) = (і + sff(і,n)) х С

Ну, и, в конце-концов, из полученного выражения найдем С (стоимость):
(ЧОД + Сл х sff(і,n)) / (і + sff(і,n)) = С

Вуаля, никакого дисконтирования, просто обычное колдунство :) Конечно же, всё это работает при условии, что потоки доходов, на протяжении всего времени (n) у Вас будут постоянными, поэтому рекомендую всё же "проскочить" кап. ремонт с помощью дисконтирования, а деповские ремонты "размазать" по годам с помощью sff (если будет непонятно о чем я, то пишите).
Удачи.
Оценщик - странная профессия. Чтобы определить стоимость объекта, ты сначала учишься, затем проходишь стажировку, сдаешь экзамен, а после этого к тебе приходит клиент... и рассказывает сколько он стоит...
Аватар пользователя
Ковальский Юрий
Член Правления АСБОУ
 
Сообщений: 20
Зарегистрирован: 19 фев 2011, 07:10
Откуда: Киев

Re: Помогите расчитать ставку капитализации для тепловоза

Сообщение Чернов Сергей » 15 июл 2012, 16:03

Спасибо большое, как раз то, что доктор прописал! :)
Чернов Сергей
Член АСБОУ
 
Сообщений: 12
Зарегистрирован: 06 июл 2012, 20:47

Re: Помогите расчитать ставку капитализации для тепловоза

Сообщение Чернов Сергей » 16 июл 2012, 16:42

Добрый день. можете прокомментировать сообщение rudge на ОКНЕ http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic ... 250#108250 ?
Чернов Сергей
Член АСБОУ
 
Сообщений: 12
Зарегистрирован: 06 июл 2012, 20:47

Re: Помогите расчитать ставку капитализации для тепловоза

Сообщение Ковальский Юрий » 16 июл 2012, 18:13

Могу. Только, во-первых, вы должны понимать, что, написав Вам, как посчитать ставку капитализации по той формуле, которую Вы задали, я вовсе не считаю, что это лучший вариант её расчета. Я всегда был приверженцем расчета ставки капитализации методом экстракции. Поэтому полагаю, что Вам на ОКНО вполне резонно говорят, что есть другой вариант расчета, отличный от формулы Инвуда. Но, принимая правила игры
Чернов Сергей писал(а): не давать советы каким подходом мне считать и как по другому определить ставку капитализации.
я предложил Вам отличный от экстракции вариант расчета.
Во-вторых, я не собираюсь ввязываться в спор с rudge, тем более, ещё и через посредника. Там есть, кому с ним спорить, и его позиция (похоже, он в принципе отвергает прогнозирование при расчете рыночной стоимости) сто раз обсуждалась… захотите найдете на форуме.
В-третьих, принятие решения о применении/не применении того или иного метода расчета, а значит и вся ответственность, все равно лежит на Вас лично. Поэтому, я высказываю своё личное мнение, а Вы сами принимаете решение, ок?

Теперь вернемся к сообщению rudge.
rudge писал(а):Р – прогнозируемый рост стоимости ОО, а не долевое изменение стоимости.


Ну, собственно говоря, словосочетание "прогнозируемый рост стоимости ОО" никак не противоречит определению "изменение стоимости", поскольку рост это и есть изменение :) Теперь, что касается конкретно слова "рост", Вы должны понимать, что стоимость актива может, не только расти, но и снижаться… или оставаться неизменной. В формуле за это отвечает знак перед Д (или Р по rudge). Изначально (по умолчанию) там стоит минус. И если и дальше Вы видите знак минус, то предполагается, что стоимость актива будет расти и на момент реверсии будет выше, чем текущая стоимость, если там появится плюс, то это будет говорить о том, что стоимость реверсии предполагается ниже, чем текущая стоимость актива. Появится этот знак исходя из следующего выражения:

Д = (Cреверсии – Cтекущая) / Cтекущая


Если стоимость реверсии (Среверсии) выше, чем текущая стоимость (Стекущая), то Д знак не поменяет, а поскольку, как я уже писал, там по умолчанию стоит минус, то мы получим выражение, где Д будет отрицательным К = i – Д х sff(i,n). Если стоимость реверсии (Среверсии) будет ниже, чем текущая стоимость (Стекущая), то Д свой знак поменяет на минус, а, как известно, минус на минус даст плюс К = i + Д х sff(i,n). Что касается отсутствия изменения стоимости актива, то в этом случае Д будет равно нулю, и, соответственно часть выражения Д х sff(i,n) тоже станет равна нулю, а ставка капитализации будет приравнена к ставке дисконта, т.е. К = i – Д х sff(i,n) или К = i – 0 х sff(i,n) или К = i
Исходя из этого всего, я, все же, склонен называть Д – изменением стоимости, а не ростом.

Теперь, что касается слова "долевое". Если Вы обратите внимание, то в таблицах шести функций денег, о которых упоминал rudge в своем предыдущем сообщении, значения указаны в коэффициентах или долях от единицы, например, 0,4761905 или 0,3021148 и т.д. поэтому и изменение, собственно, как и ставка дисконта, приводятся в долях. Например, К = 0,2 – (100 – 90) / 90 х 0,3021148 = 0,166432

Поэтому, я считаю, что выражение "долевое изменение стоимости" может спокойно себе существовать… единственное, что его можно дополнить словом "прогнозируемое".

rudge писал(а):Р - это условие, которое не имеет ни какого отношения к РС (не допускающее ни каких условий при купле/продаже)

Ну, здесь я могу только развести руками, поскольку в мой мозг никак не укладывается теория rudge о том, что типичный инвестор не думает о том, что произойдет с объектом в будущем, то я не могу комментировать ни это его утверждение, ни следующее, где он, на основании этого утверждения, делает вывод о том, что
rudge писал(а):при определении РС эту формулу применять нельзя
Оценщик - странная профессия. Чтобы определить стоимость объекта, ты сначала учишься, затем проходишь стажировку, сдаешь экзамен, а после этого к тебе приходит клиент... и рассказывает сколько он стоит...
Аватар пользователя
Ковальский Юрий
Член Правления АСБОУ
 
Сообщений: 20
Зарегистрирован: 19 фев 2011, 07:10
Откуда: Киев

Re: Помогите расчитать ставку капитализации для тепловоза

Сообщение Чернов Сергей » 16 июл 2012, 21:19

я предложил Вам отличный от экстракции вариант расчета.
спасибо, про экстракцию знаю, почему не применяю написал в личку.

Во-вторых, я не собираюсь ввязываться в спор с rudge, тем более, ещё и через посредника.
нет, я не собираюсь все переписывать на ОКНО, мне для себя нужно понять. Спасибо за помощь, много прояснилось.
Чернов Сергей
Член АСБОУ
 
Сообщений: 12
Зарегистрирован: 06 июл 2012, 20:47

Re: Помогите расчитать ставку капитализации для тепловоза

Сообщение Чернов Сергей » 19 июл 2012, 07:03

Похоже у вас в формуле ошибка
Ковальский Юрий писал(а):ЧОД/С = ЧОД / (і – Д x sff(і,n))
на ОКНЕ Валентина Леонидовна написала http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic ... 466#108466
Чернов Сергей
Член АСБОУ
 
Сообщений: 12
Зарегистрирован: 06 июл 2012, 20:47

Re: Помогите расчитать ставку капитализации для тепловоза

Сообщение Ковальский Юрий » 19 июл 2012, 09:34

Да, блин... голова, два уха... извините, действительно ошибка, я там сдуру ЧОД лишний втиснул :oops:
Ковальский Юрий писал(а):ЧОД/С = ЧОД / (і – Д x sff(і,n))

Выделенный ЧОД лишний. Но дальше все как есть, там я его уже не учитывал. Смотрите:

С = ЧОД / R
ЧОД – чистый операционный доход
R – коэффициент капитализации
С – стоимость актива

Учитывая, что ставка капитализации определяется из выражения R = і – Д x sff(і,n), подставив его в базовую формулу определения стоимости, мы получим следующее выражение:
С = ЧОД / (і – Д x sff(і,n))

После этого давайте распишем и левую часть, ( было: т.е. С), а нужно: расчета R:
ЧОД/С = ЧОД / (і – Д x sff(і,n)) это было в первом варианте, т.е. неправильно
а нужно было так
ЧОД/С = і – Д x sff(і,n)
где:
і – ставка дисконта;
Д x sff(і,n) – норма возврата капитала, в котором соответственно:
sff,і,n – фактор фонда возмещения = і /((1+ і)^n – 1)
Д – долевое изменение стоимости = (Cл – C) / C
где:
С – стоимость объекта - неизвестно;
Сл – стоимости ликвидации (как Вы говорите - металлолом, хотя я бы там поразбирался с узлами и т.д.);

дальше всё верно, т.е. остается как и было:

Заменив Д на формулу (Cл – C) / C, получим:
ЧОД/С = і – ((Сл – С) х sff(і,n)) / С

После этого умножаем обе части уравнения на С и, сразу же, сокращаем "лишние " С. В результате чего получаем:
ЧОД = і х С – (Сл – С) х sff(і,n)

Теперь раскроем скобки:
ЧОД = і х С – Сл х sff(і,n) + С х sff(і,n)

Перенесем все известные значения в левую часть выражения:
ЧОД + Сл х sff(і,n) = і х С + С х sff(і,n)

В правой части выражения вынесем С за скобки:
ЧОД + Сл х sff(і,n) = (і + sff(і,n)) х С

Ну, и, в конце-концов, из полученного выражения найдем С (стоимость):
(ЧОД + Сл х sff(і,n)) / (і + sff(і,n)) = С

Ну, собственно, такой вот расчет. Еще раз сори за провтык, но я, все же, очень рекомендую Вам ко всем советам на форумах относиться критично... в том числе и моим, как видите все ошибаются. И ещё, обратите внимание на то, что пишет ВЛ, она очень правильно говорит про стоимость ликвидации. Я тепловозы не оценивал, поэтому про эти нюансы не в курсе.
Оценщик - странная профессия. Чтобы определить стоимость объекта, ты сначала учишься, затем проходишь стажировку, сдаешь экзамен, а после этого к тебе приходит клиент... и рассказывает сколько он стоит...
Аватар пользователя
Ковальский Юрий
Член Правления АСБОУ
 
Сообщений: 20
Зарегистрирован: 19 фев 2011, 07:10
Откуда: Киев

Re: Помогите расчитать ставку капитализации для тепловоза

Сообщение Лесняк Владислав » 11 апр 2016, 17:11

Вы должны понимать, что рост стоимости в процессе эксплуатации, как правило для недвижимости, связан с конечной нормой отдачи, которая в свою очередь связана с приоритетным ростом стоимости земельного участка перед обесцениванием объекта недвижимости.
Конечная норма отдачи имеет в этому случае тенденцию к уменьшению и тогда появляется знак (-) в формуле за разницей роста в стоимости земельного участка и обесценивания объекта недвижимости.

Движимое же имущество, как правило, только обесценивается поэтому норма возврата за фактором фонда возмещения за моделью Инвуда, Ринга или Хоскольда только прибавляется к норме отдачи.
Отсюда норма капитализации представляет собой сумму нормы отдачи и нормы возврата по SFF в срок его остатка периода экономической эксплуатации (то есть за остатком ресурса тепловоза в годах эксплуатации).
Лесняк Владислав
 
Сообщений: 4
Зарегистрирован: 09 мар 2016, 22:28


Вернуться в Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 0

cron