Способ внесения корректировок (коэффициенты или проценты)

Форум для обсуждения вопросов, связанных с процедурой оценки и составления отчетов, которые по той или иной причине не могут быть отнесены к соответствующим темам.
Правила форума
При общении и создании тем в данном форуме следует строго придерживаться требований общих Правил форума АСБОУ, а также учитывать, что данный раздел имеет дополнительные ограничения. В данном разделе запрещено обсуждение:
    1. Форума и сайта АСБОУ
    2. Членов АСБОУ и Наблюдательного совета АСБОУ
    3. Законодательства
    4. Вопросов трудоустройства и стажировки
Если Вы не видите подходящую тему для обсуждения вопросов, Вас интересующих, значит Ваши права доступа на данном форуме ограничены. Подобные ограничения введены на форуме для пользователей, которые не являются членами АСБОУ. Для расширения прав доступа Вам нужно быть членом АСБОУ, а также зарегистрироваться на форуме, согласно п. 1.1. общих Правил форума АСБОУ. Сообщения, нарушающие правила данного раздела, будут удалены или отредактированы Администрацией.

Способ внесения корректировок (коэффициенты или проценты)

Сообщение Добровольский Евгений » 22 июл 2012, 08:00

Добрый день, хочу обсудить способы внесения корректировок.
В некоторых отчетах расчет стоимости проводится путем введения процентных корректировок, которые в итоге интегрируются в общий коэффициент. Ведь это математически неправильно. Во первых, оценщик как минимум должен корректировать цену продажи объекта сравнения, а не его цену предложения. В нашем случае цена продажи – это цена предложения, скорректированная на торг. То есть, сначала необходимо скорректировать цену предложения на торг и получить условную цену продажи, а уж потом применять к ней корректировки. Во вторых, если уж корректировать общим коэффициентом (ну даже после торга), то необходимо суммировать процентные корректировки. Например, если объект корректируется скажем на месторасположение +10%, а на состояние -10%, то «+10» + «-10» = 0. А в наших расчетах получается 1,1 х 0,9 = 0,99. Лично мое убеждение, что корректировки вообще должны применяться последовательно от наиболее значимого фактора к наименее значимому. Это также дает возможность применять корректировки в денежном выражении (например на состояние или наличие мебели).
Добровольский Евгений
Член АСБОУ
 
Сообщений: 6
Зарегистрирован: 16 июл 2012, 19:02

Re: Способ внесения корректировок (коэффициенты или проценты)

Сообщение Ковальский Юрий » 22 июл 2012, 13:07

Добровольский Евгений писал(а): В нашем случае цена продажи – это цена предложения, скорректированная на торг. То есть, сначала необходимо скорректировать цену предложения на торг и получить условную цену продажи, а уж потом применять к ней корректировки.
...
Лично мое убеждение, что корректировки вообще должны применяться последовательно от наиболее значимого фактора к наименее значимому.

Т.е., как я понимаю, следующим образом:
Предложение: 100 грн.
Кор-ка на торг: -10%
Кор-ка на местоположение: +10%

Расчет:
100 грн - 10% = 90 грн.
90 грн + 10% = 99 грн.

Ничего не напоминает? :)
Добровольский Евгений писал(а):в наших расчетах получается 1,1 х 0,9 = 0,99


и ещё
Добровольский Евгений писал(а): если уж корректировать общим коэффициентом (ну даже после торга), то необходимо суммировать процентные корректировки. Например, если объект корректируется скажем на месторасположение +10%, а на состояние -10%, то «+10» + «-10» = 0.
а что делать, если получится следующее:

Предложение: 100 грн.
Кор-ка на торг: -10%
Кор-ка на местоположение: -30%
Кор-ка на состояние: - 40%
Кор-ка на расположение на этаже: -10%
Кор-ка на ком-ции: -15%

Расчет:
100 грн -105% = ??? грн.
Оценщик - странная профессия. Чтобы определить стоимость объекта, ты сначала учишься, затем проходишь стажировку, сдаешь экзамен, а после этого к тебе приходит клиент... и рассказывает сколько он стоит...
Аватар пользователя
Ковальский Юрий
Член Правления АСБОУ
 
Сообщений: 20
Зарегистрирован: 19 фев 2011, 07:10
Откуда: Киев

Re: Способ внесения корректировок (коэффициенты или проценты)

Сообщение Ковальский Юрий » 22 июл 2012, 13:32

Вот что говорит по этому поводу Эккерт:
Джозеф К.Эккерт "Организация оценки и налогообложения недвижимости" писал(а):Механизм внесения поправок на отличительные характеристики
Порядок внесения поправок может быть разным: во-первых, поправки можно вносить прибавлением или вычитанием соответствующей суммы в денежном выражении; во-вторых, они могут вноситься путем сложения или вычитания отклонений в процентном выражении, как это делалось в таблице 2; и, наконец, в третьих, внесение поправок можно осуществить перемноже¬нием соответствующих коэффициентов. Для иллюстрации различия двух последних приемов предположим, что при определении стоимости объекта оценки необходимо внести две поправки — положительную +10% (+0,10) на размер участка и отрицательную —15% (—0,15) на ограниченные возможности подъезда. Стоимость базового участка составляет $25 000.
Если эти поправки суммировать, абсолютная поправка к стоимости оцениваемого участка будет -0,05:
0,10 + (-0,15) = -0,05.
Она вводится путем умножения стоимости базового участка на коэффициент 0,95 (1 - 0,05). Тогда расчетная величина стоимости объекта оценки составит:
$25000 х 0,95 = $23750.
Когда поправки перемножаются, поправка на размер выглядит как 1,10 (1 + 0,10), а поправка на затрудненность подъезда — 0,85 (1 - 0,15). Тогда абсолютная поправка будет:
1,10 х 0,85 = 0,935,
а расчетная стоимость оцениваемого участка составит:
$25000 х 0,935 = $23375.
Вообще, два метода внесения процентных поправок приводят к похожим результатам. Выбор той или иной методики вопрос индивидуальных предпочтений, но он может зависеть от способа построения и калибровки модели.


Я посмотрю еще, что по этому поводу пишет Фридман и Харрисон... может будет что-то интересное.
Оценщик - странная профессия. Чтобы определить стоимость объекта, ты сначала учишься, затем проходишь стажировку, сдаешь экзамен, а после этого к тебе приходит клиент... и рассказывает сколько он стоит...
Аватар пользователя
Ковальский Юрий
Член Правления АСБОУ
 
Сообщений: 20
Зарегистрирован: 19 фев 2011, 07:10
Откуда: Киев

Re: Способ внесения корректировок (коэффициенты или проценты)

Сообщение Добровольский Евгений » 22 июл 2012, 19:20

1. Как я уже говорил, корректировка на торг - это вообще не корректировка объекта сравнения с целью приведения его к стоимости объекта оценки. Это, скорее, некий переход от стоимости предложения к рыночной стоимости объекта сравнения. Ведь для расчета рыночной стоимости объекта оценки в качестве исходных данных необходимо принимать именно рыночную стоимость объекта сравнения, и уж потом ее корректировать.

2. Джозеф К.Эккерт высказывает свое мнение, а я высказываю свое. Если мы проводим не последовательное, а параллельное корректирование, то перемножать коэффициенты математически неправильно. В нашем же случае мы получаем результат как при последовательном корректировании.
Рассмотрим Ваш пример.
Предложение: 100 грн.
Кор-ка на торг: -10%
Условно цена продажи (ріночная стоимость) 100 - 10 % = 90 грн.
Кор-ка на местоположение: -30%
Рыночная стоимость объектов в районе расположения объекта оценки 90 - 30 % = 63 грн.
Кор-ка на состояние: - 40%
Рыночная стоимость объектов в районе расположения объекта оценки в техническом состоянии, идентичном объекту оценки 63 - 40 % = 38 грн. (причем 40% в данном случае составляет 25 грн., а не 40 грн.; если же нужно скорректировать на 40 грн., то можно просто поставить -40 грн.)
Кор-ка на расположение на этаже: -10%
Рыночная стоимость объектов в районе расположения объекта оценки в техническом состоянии, идентичном объекту оценки, расположенных на этаже объекта оценки 38 – 10 % = 34 грн.
Кор-ка на ком-ции: -15%
Рыночная стоимость объектов в районе расположения объекта оценки в техническом состоянии, идентичном объекту оценки, расположенных на этаже объекта оценки с коммуникациями, как у объекта оценки (или стоимость объекта оценки) 34 – 15 % = 29 грн.
Или 0,9 х 0,7 х 0,6 х 0,9 х 0,85 = 0,29, то есть стоимость идентична 100 * 0,29 = 29 грн.
Но, при этом, мы же вводим корректировки, видя только одну стоимость – стоимость предложения. И откуда тогда мы знаем, что корректировка на состояние составляет -40 %. 40 % от чего? Я, например, знаю, что стоимость ремонтных работ, необходимых для приведения объекта оценки к состоянию объекта сравнения составляет 40 грн. И я, при стоимости предложения 100 грн., конечно же ставлю корректировку -40 %, вычитая тем самым 25 грн, а должен был поставить -63 % (или просто -40 грн.). И именно вот здесь существенно меняется конечный результат.
Добровольский Евгений
Член АСБОУ
 
Сообщений: 6
Зарегистрирован: 16 июл 2012, 19:02

Re: Способ внесения корректировок (коэффициенты или проценты)

Сообщение Шевко Сергей » 23 июл 2012, 09:58

Добровольский Евгений писал(а):1. Как я уже говорил, корректировка на торг - это вообще не корректировка объекта сравнения с целью приведения его к стоимости объекта оценки. Это, скорее, некий переход от стоимости предложения к рыночной стоимости объекта сравнения. Ведь для расчета рыночной стоимости объекта оценки в качестве исходных данных необходимо принимать именно рыночную стоимость объекта сравнения, и уж потом ее корректировать.

Если рассматривать вообще идеальный случай, то мы должны найти цены продаж идеальных аналогов, которые вообще не надо корректировать. Но к сожалению у нас нет таких данных. Поэтому корректировка на торг, такая же корректировка, как и все остальные (ИМХО).
По поводу же последовательного внесения корректировок или путём перемножения коэффициентов и внесения одним общим коэффициентом, лично моё мнение - общий коэффициент, так как потенциальный инвестор на рынке, все равно прикидывает все за и против вложения средств (покупки) и никоим образом не вносит корректировки последовательно.
Добровольский Евгений писал(а):Но, при этом, мы же вводим корректировки, видя только одну стоимость – стоимость предложения. И откуда тогда мы знаем, что корректировка на состояние составляет -40 %. 40 % от чего? Я, например, знаю, что стоимость ремонтных работ, необходимых для приведения объекта оценки к состоянию объекта сравнения составляет 40 грн. И я, при стоимости предложения 100 грн., конечно же ставлю корректировку -40 %, вычитая тем самым 25 грн, а должен был поставить -63 % (или просто -40 грн.).
А в этом месте, я что-то не понял математики, почему 25 грн. и 63%?
Шевко Сергей
Член Экспертного совета АСБОУ
 
Сообщений: 2
Зарегистрирован: 25 июн 2012, 11:54

Re: Способ внесения корректировок (коэффициенты или проценты)

Сообщение Ковальский Юрий » 24 июл 2012, 14:26

Ковальский Юрий писал(а):Я посмотрю еще, что по этому поводу пишет Фридман и Харрисон... может будет что-то интересное.

Ну, вот выкладываю
Харрисон писал(а): Различия между сопоставимыми продажами и оцениваемой недвижимостью могут быть учтены в виде либо долларовых, либо процентных поправок, что зависит от метода их получения из данных рынка. Для жилой недвижимости процентные поправки часто преобразуются в долларовые в целях следования установкам «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мэк» при заполнении форм Единого отчета по оценке жилья. Отчета об оценке небольшой доходной жилой недвижимости и форм Отчета об оценке для кондоминиума – PUD. Эти табличные формы разработаны для отражения поправок в долларовом исчислении, которые либо прибавляются, либо вычитаются из цен сопоставимых продаж.

Не существует жесткой процедуры для внесения поправок. «Внесение поправок может быть сделано несколькими способами, в зависимости оттого, как соотношение объектов недвижимости (т.е. оцениваемого и сопоставимого, сопоставимого и оцениваемого, либо сопоставимого и сопоставимого) выражается или воспринимается рынком. Это соотношение превращается в алгебраическое выражение, и уравнение решается с целью определения размера поправки, отражающей различие между объектами недвижимости.

Вычисления, которые оценщик использует для внесения поправок основываются на разумном, логическом обосновании, но математика не должна обуславливать суждения оценщика. Оценка рыночной стоимости совсем не сводится к выполнению последовательных математических вычислений. Процесс оценки содержит в себе определенный творческий аспект в том, что оценщики используют свои суждения для анализа и интерпретации количественных данных» (The Appraisal of Real Estate, A1REA, 9th Ed., Chicago., II., 1987).

...

Последовательность внесения поправок

Одно из преимуществ положительных и отрицательных долларовых поправок состоит в том, что неважно, в какой последовательности они вносятся. Результат всегда будет тем же самым.

Когда вносятся процентные поправки, их последовательность скажется на результате, и поэтому в этом случае она важна.
Не существует строгой последовательности, в которой оценщику следует вносить поправки. Следующий порядок внесения предлагается Американским институтом оценщиков недвижимости.
    1. Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом. Если она проводится первой, то она непосредственно применяется к указанной цене продажи.
    2. Финансовые условия. Эта поправка конвертирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости.
    3. Условия продажи. Они отражают разницу между фактической ценой продажи сопоставимой недвижимости и ее вероятной ценой продажи в том случае, если бы эта сделка между независимыми, никак не связанными друг с другом сторонами, имела бы место в текущий момент.
    4. Рыночные условия = время. Поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты оценки.
    5. Местоположение. Местоположение недвижимости является важным фактором, определяющим ее стоимость. Учет любого различия в стоимости из-за местоположения сопоставимой продажи и оцениваемого объекта требует внесения поправки.
    6. Физические характеристики. Часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках.

Последовательные процентные поправки
Независимо оттого, какая поправка выбрана первой, она умножается на цену продажи сопоставимой недвижимости для получения цены, скорректированной поданной характеристике. Следующая поправка умножается на первую скорректированную цену, а не на первоначально указанную. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Кумулятивные процентные поправки
Кумулятивные процентные поправки получают путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Иными словами, кумулятивные процентные поправки оказываются случайно взаимосвязанными. В этом случае определенная последовательность перемножения поправок не требуется, так как порядок перемножения не оказывает влияния на конечный результат.



Фридман писал(а):Как правило, процесс корректировки может принимать одну из трех основных форм: 1) поправки в долларах, 2) поправки в процентах, 3) общая группировка.

Долларовые поправки — это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, ко¬гда сложно определить точные долларовые суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсовой/минусовой основе или на кумулятивной основе. Независимую плюсовую/минусовую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик. Как только определены все поправки в процентах, они складываются вместе. Затем продажная цена сопоставимого объекта умножается на полученный процент. Данная сумма прибавляется к действительной продажной цене или вычитается из нес, что дает скорректированную стоимость сравнимого объекта.
В том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки, процентная корректировка проводится на кумулятивной основе. Однако это происходит редко. Если поправки должны проводиться на кумулятивной основе, то каждая процентная поправка прибавляется или вычитается из 100%, чтобы подсчитать от¬дельный коэффициент. Затем коэффициенты перемножаются. Напри¬мер, если сопоставимый объект на 4% хуже оцениваемого, то поправочный процент составит 1,04 (помните, что цену сравнимого объекта надо корректировать так, как будто он обладает теми же характеристика¬ми, что и оцениваемый). Итак, для каждой поправки высчитывается отдельный процент, затем все поправки перемножаются. По табл. 17-2 подсчет кумулятивной поправки выглядит следующим образом: 1,04 х 0,95 X 0,90 х 1,02 = 0,906984. Результат несколько отличается от того, который получен независимым плюсовым/минусовым методом.
Если при корректировке должны быть использованы долларовые и процентные поправки, то все процентные поправки сначала должны быть пересчитаны в долларовые суммы


Честно говоря, исходя из всего, что здесь прочитал, я только утвердился в мысли, что у трех оценщиков четыре мнения :)

В общем, я +1 к высказыванию Харрисона:
Не существует жесткой процедуры для внесения поправок. «Внесение поправок может быть сделано несколькими способами, в зависимости оттого, как соотношение объектов недвижимости (т.е. оцениваемого и сопоставимого, сопоставимого и оцениваемого, либо сопоставимого и сопоставимого) выражается или воспринимается рынком. Это соотношение превращается в алгебраическое выражение, и уравнение решается с целью определения размера поправки, отражающей различие между объектами недвижимости.

Вычисления, которые оценщик использует для внесения поправок основываются на разумном, логическом обосновании, но математика не должна обуславливать суждения оценщика. Оценка рыночной стоимости совсем не сводится к выполнению последовательных математических вычислений. Процесс оценки содержит в себе определенный творческий аспект в том, что оценщики используют свои суждения для анализа и интерпретации количественных данных» (The Appraisal of Real Estate, A1REA, 9th Ed., Chicago., II., 1987).
Оценщик - странная профессия. Чтобы определить стоимость объекта, ты сначала учишься, затем проходишь стажировку, сдаешь экзамен, а после этого к тебе приходит клиент... и рассказывает сколько он стоит...
Аватар пользователя
Ковальский Юрий
Член Правления АСБОУ
 
Сообщений: 20
Зарегистрирован: 19 фев 2011, 07:10
Откуда: Киев

Re: Способ внесения корректировок (коэффициенты или проценты)

Сообщение Ковальский Юрий » 25 июл 2012, 18:10

Ну, и вот чё наши вещают наши НС

НС1 писал(а):49. ...
Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.


так вот, если читать дословно, то получается, что корректировка стоимости объекта сравнения проводится путем прибавления/вычитания денежной суммы, определенной С ПОМОЩЬЮ КОЭФФИЦИЕНТА ИЛИ ПРОЦЕНТА (в единственном числе, т.е. не коэффициентов (процентов), а коэффициента (процента)), который применяется К ЦЕНЕ ПРОДАЖИ (ПРЕДЛОЖЕНИЯ), а не к скорректированной цене, которая получена после внесения очередной корректировки. Вот так наш стандарт расставил всё по полкам :)
Оценщик - странная профессия. Чтобы определить стоимость объекта, ты сначала учишься, затем проходишь стажировку, сдаешь экзамен, а после этого к тебе приходит клиент... и рассказывает сколько он стоит...
Аватар пользователя
Ковальский Юрий
Член Правления АСБОУ
 
Сообщений: 20
Зарегистрирован: 19 фев 2011, 07:10
Откуда: Киев


Вернуться в Всё, для чего не нашлось место в других разделах

Кто сейчас на форуме

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1

cron