Безуспешный поиск лекарства от тотального занижения стоимости объектов при совершении сделок купли-продажи с целью минимизации налогов наводит на мысль, что мы ищем не там. Похоже, что воздействие на предложение (услуг по минимизации налогов) – путь в никуда… реалии говорят о том, что если есть спрос, то обязательно будет и предложение… т.е. на рынке, скорее всего, обязательно найдутся желающие рискнуть и заработать больше, чем законопослушные коллеги… тем более, если этот риск не столь уж существенный… так угроза потери права работать на рынке практически нивелируется easy доступом на рынок и объективным отсутствием механизмов контроля… контролировать работу 5000 СОД, выполняющих более тысячи работ по оценке в день, задача не тривиальная и, к сожалению, врядли она под силу нашему регулятору, попробую объяснить почему…

• во-первых, необходимо собрать все эти работы в одном месте (вести реестр работ) – делается;
• во-вторых, данный реестр должен иметь соответствующую архитектуру и систему управления, т.е. представлять из себя автоматизированную информационно-аналитическую систему, способную не просто аккумулировать данные, но и обрабатывать их по заданному алгоритму – исходя из информации, которую я имею, на 99,9% уверен, что база, формируемая из данных реестра ФГИ, на это не способна, но при наличии соответствующего финансирования, наличие которого сегодня лично у меня вызывает сомнение, вполне реализуемо;
• в-третьих, должны быть определены соответствующие маркеры, сигнализирующие о возможном искажении результата, основанные на внешних данных и учитывающие изменение конъюнктуры рынка в динамике – не делается… теоретически возможно, но достаточно дорогостоящее и не сиюминутное удовольствие, требующее консолидации усилий не только оценщиков, но и представителей смежных профессий (риэлторы, аналитики);
• в-четвертых, законодательная база должна быть изменена ХОТЯ БЫ в части касающейся возможности регулятора законно получить отчет для рецензирования – не сделано, но может быть реализовано со временем при наличии политической воли;
• в-пятых, и при оценке, и при рецензировании необходимо максимально снизить кол-во возможных субъективных ответов… т.е. на вопрос: "какова должна быть кор-ка в данном случае?" желательно иметь документ, регламентирующий значение или диапазон данной корректировки, а не ответ: "корректировка в данном случае, наверное, нужна и её значение художник видит на уровне ...%". В общем, на мой взгляд, стоимость при НО должна быть оценочной… т.е. стоимостью, рассчитанной по алгоритму… и этот алгоритм должен быть максимально зарегулирован, а значение, полученное в результате проведения такой оценки, быстро и легко проверяемым… ибо аргумент "а художник так видит" за последнее время несколько подзадолбал, поскольку используется для обоснования такого маразма, что ни на какую голову не налезет… уверен, пусть лучше художественные таланты раскрываются в работах, где заказчик будет действительно заинтересован в качественном выполнении оценки, а не в заданном результате… кстати, если говорить о примере, то мне нравится методика оценки КТС… я готов утверждать, что используя данную методику, мы определяем именно оценочную стоимость, а не рыночную, как в ней указано. Результат, полученный в оценке по этой методике близок к рыночному, достаточно быстро и легко проверяется, а субъективизм сведен к минимуму за счет прописанного алгоритма. И ещё, если кого-то смущает отсутствие базовых стоимостей (Сср, если по аналогией с КТС), то уверяю Вас, что по большинству объектов это вопрос решаемый, хотя, вынужден признать, что это не дешево – разговоры на эту тему слышал, каких-то результатов не видел;
• в-шестых, необходимо найти добровольцев, желающих потрудиться бесплатно… учитывая объем работ по НО (более 1000 в день) можно предположить, что даже если проверке будут подлежать всего 5% от этого кол-ва (уверен, что реальная цифра значительно выше), то объем рецензирования составит 50 рецензий в день т.е. 50 х 20 раб. дн. = 1000 рецензий в месяц, за которые никто платить не собирается… также эти работы нужно выявить и по результатам рецензирования предпринять соответствующие меры, если это требуется – теоретически возможно… чисто теоретически… на практике аппарат регулятора просто захлебнется в таких объемах… утверждать, что репрессивные меры, предпринятые к некоторым субъектам приведут в чувство остальных махинаторов – выдавать желаемое за действительное… не так уж страшны эти репрессии, учитывая практическое отсутствие возможности уголовного преследования оценщика (если он достаточно осторожен) и низкий уровень экономической угрозы (см. ниже);
• в-седьмых, создать существенные препятствия (не подвергнув рынок риску монополизации) для повторного входа на рынок (например, с использованием другого бренда) выявленных и наказанных недобросовестных участников рынка… на сегодняшний день проблема получения сертификата СОД (51 грн и один месяц) несоизмерима с уровнем доходов от работы "под заказ" – понятия не имею, как это можно выполнить и можно ли;
• в-восьмых, разработать систему рецензирования, имеющую предохранители от "договорняка" и вымогательства – наверное, возможно (хочется в это верить), но я не знаю как…

Честно говоря, идея такой системы, впрочем, как и работа по её созданию очень хороша и интересна... как в стихе про ежа, ужа и юных натуралистов:

Если взять, поймать чижа,
Аккуратно, не спеша
Перья выщипать - в итоге
Вы получите мыша.
Если этого мыша
Взять и, бережно держа,
Напихать в него иголок -
Вы получите ежа.
Если этого ежа,
Нос заткнув, чтоб не дышал,
Где поглубже, бросить в речку -
Вы получите ерша.
Если этого ерша,
Головой в тисках зажав,
Посильней тянуть за хвост -
Вы получите ужа.
Если этого ужа,
Приготовив два ножа...
Впрочем, он, наверно, сдохнет...
Но идея хороша!..

Результат, скорее всего, будет не столь плачевным и наверное даже полезным для оценки (появятся новые методики, изменится реестр и т.д.), вот только врядли он приведет к поставленной цели – искоренить предложение по услуге занижения стоимости объекта при его продаже… тогда возможно стоит попытаться воздействовать не на предложение, а на спрос?

Интересно, велик ли будет спрос со стороны покупателей на услугу по минимизации стоимости, если законодательно принятым условием заключения договора купли-продажи (в обязательном порядке) будет наличие пункта о возможном возврате объекта в собственность продавца по его желанию, без суда, объяснения причин и т.п. например, в течение двух/трех/… раб. дней с момента оформления сделки у нотариуса (как возможность возврата товара в магазин в течение 14 дней, только наоборот)… В случае несогласия покупателя такое право может быть реализовано путем передачи денежных средств в депозит нотариусу с переоформлением этим нотариусом права собственности взад … естественно с условием возмещения покупателю всех расходов на приобретение объекта, указанных в договоре (договорная стоимость объекта, услуги нотариуса, услуги оценщика и риэлтора, налоги и т.д.) + 10% от договорной цены? Кстати, думаю, что официально декларируемая цифра за услуги оценщиков, а главное риэлторов (до недавнего времени их услуги составляли 2-5% от стоимости объекта) резко приблизится к реальной жизни, а значит, выведет из тени эти отрасли.

Также, на мой взгляд, следует, во-первых, не только продолжить открывать реестры, но и объединять их. Т.е. реестр результатов оценок нужно "поженить" с реестром вещных прав и дать доступ к такому общему реестру всем гражданам, а не только оценщикам и регулятору. Во-вторых, желательно было бы предусмотреть обязательное рецензирование саморегулируемыми организациями работ, по результатам которых выгодополучателем и/или пользователем которых является государство (т.е. оценки для налогообложения тоже сюда относятся)… в конце концов регулятору контролировать деятельность 8-ми СРОшек легче, чем тысяч оценщиков. Результаты рецензий также вносить в реестр (страна должна знать своих героев). В случае "залета" наряду с оценщиком и СОДом, наказывать и СРО… пусть сами строят инфраструктуру и систему контроля в своих экспертных советах.