Некоторые мысли об оценке.
Просто мысли и наблюдения, часто не связанные между собой. Я не претендую на истину в последней инстанции, просто мне кажется, что по поводу этих вопросов стоит задумываться хоть иногда, несмотря на то, что многим сложившееся восприятие кажется незыблемым.
Анализ НЭИ. Правильно ли это и почему именно «эффективного»? Всегда ли участник рынка в основу своих действий закладывает именно эффективность? И о какой эффективности речь идет? Экономической? Совокупной? Эффективности завтрашнего дня? Пишут об этом много, рассматривая в основном вариант «наиболее вероятного использования». Сдается мне, раз уж мы в оценке моделируем типичное поведение участника рынка, может, и использование нужно брать «наиболее типичное» (НТИ)? Или просто типичное использование (ТИ). Существенной разницы между ТИ и НВИ нет, но как по мне, понятие ТИ более конкретное, чем НЭИ и НВИ, оно прямо вытекает из анализа рынка и оно же служит основанием для выбора используемых в оценке подходов, поскольку прямо отражает мотивационную составляющую участников рынка. Такая структура действий оценщика кажется мне более последовательной и логичной.
Собственно подходы. Ни у кого не возникало ощущения насилия над сознанием в процессе согласования результатов оценки, полученных разными подходами? У меня – да. Такое согласование необходимо оттого, что мы обязаны либо использовать все три подхода в оценке, либо обосновывать отказ от одного или двух. Это не всегда оправданно, приводит к тому, что все подряд подходы используются по принципу «разумной осторожности», что перегружает оценку и оценщика лишним текстом. Редко такая работа полезна, чаще она где –то между смешным и неэффективным и на пользу только целлюлозникам. А что, если зайти с другой стороны – обосновывать не отказ, а использование подходов? Исходя из ТИ. То есть однозначно нужно использовать один подход, при этом не запрещены к использованию ни второй, ни третий. Логика участников рынка редко опирается на три классических подхода. Чаще всего – на один, максимум на два. Использование подходов, не используемых на рынке, вредно для оценки. Хорошо бы мысль этого абзаца закрепить нормативно.
Теперь о сути подходов.
Про затратный совсем недавно и очень замечательно написали Я. Маркус с В. Ворониным. ЗДЕСЬ.
Доходный эффективен в том случае, если типичный покупатель каким-либо образом ориентируется на доход от использования объекта и меньше – на себестоимость и цены предложений. Это сегмент коммерческой недвижимости среднего калибра - АЗС, ресторанов, элеваторов, складов. В некоторых случаях у участников рынка принято считать стоимость по упрощенному алгоритму, например, «две годовые выручки» (не наш метод, но все же). Такую логику, но уже с нормальными расчетами, возможно воспроизвести в рамках оценочных процедур и это будет отражением рынка.
Сравнительный – понятно, наиболее рыночный, при условии, что типичный покупатель ориентирующийся на данные рынка, в части предложений (сделок), имеет на что ориентироваться. Идеальный сегмент – массовая недвижимость – квартиры, участки, дома. В кризисные времена активно звучала мысль о том, что данные предложений по типовым объектам недвижимости не имеют ничего общего с рынком, поскольку продажи осуществляются по неким Иным Ценам. Давайте рассмотрим типичные действия участников рынка. Для формирования представления и стоимости своего или приобретаемого актива участник рассматривает доступную ему базу – базу предложений. База состоявшихся сделок недоступна даже специалистам – как риелторам, так и оценщикам, а значит, не формирует у рынка понимание стоимости.
Оценщик должен знать и руководствоваться логикой участника рынка и использовать данные рынка в части доступной и чаще всего используемой участниками рынка. Разница (иногда действительно большая) между ценой предложения и ценой продажи объясняется влиянием двух факторов: уровнем наглости и нужды покупателя, и температурой паяльника в туловище продавца.
Все просто, оценщик не регулирует цену на рынке, он ее выявляет, и процесс этого самого выявления – воспроизведение типичной для этого времени, этого региона и этого сегмента, логики. Рынок и его состояние оценщику может не совсем нравиться или казаться нелогичным, но сути дела это не меняет.
Вот так, задумываясь о том, в чем ты вчера был абсолютно уверен, делаешь сам себе неожиданные открытия.
