О том, что делать с проблемой занижения стоимости при оценке с целью налогообложения не писал только ленивый… напишу и я своё мнение.
По тому, что предлагается Фондом вкратце:
1. Любые, так или иначе узаконенные нижние пределы стоимости – зло. Готов дискутировать на эту тему… Если в двух словах, то это не регулирование оценочной деятельности, а индульгенция на занижение в определенных рамках… т.е. узаконенная граница стоимости, до которой её можно занизить без особого риска… В результате объекты с высокой стоимостью, которые приобретаются, как правило, состоятельными людьми, будут занижены в разы, а с дешевых, которые, соответственно, покупают менее платежеспособные граждане, налоги будут стричь по полной… в общем, никакой социальной справедливости :) + это не решит вопрос с перетеканием заказов к оценщикам, которые не стесняются писать левак… теперь они его будут писать в пределах, указанных Фондом, а те, кто не согласен рисовать цифру ниже реальной, так и будут наблюдать этот процесс со стороны или подбирать крохи по оценке жилья со стоимостью близкой к минимальной… И ещё, а что делать с занижением стоимости имущества, отличного от квартир и вакантных участков… т.е. такого, по которому сложно мало-мальски адекватно определить этот низ? Также есть вопросы к тому кто и как будет определять этот диапазон, а также за чей счет, собственно, этот банкет… Скажу сразу, я противник бесплатной работы… она, как правило, ни к чему не обязывает того, кто такую работу выполняет… хочу делаю, хочу не делаю… могу качественно, а, если лень, то как-нибудь.. Поэтому строить Базу, с помощью которой будет регулироваться целый сегмент рынка оценки, на такой основе я считаю неумно.
2. Отключение от базы за непредставление отчета на рецензию – полумера. Отчеты, конечно, никто не предоставит, а значит никаких рецензий не будет… СОД отключат (отключат от Базы, а не отберут сертификат), а оценщики останутся и перекочуют в другой… этот же СОД будет спокойно работать в других сегментах рынка.
3. Если будут отключать СОДы по жалобе до предоставления отчета и без наличия негативных рецензий, это приведет к бардаку и использованию данного механизма с целью недобросовестной конкуренции (об этом писано-переписано)
Что предлагаю
1. База отчетов должна быть платной… а, в идеале, ещё и администрироваться регулятором, состоящим из СРО и гос. структур (типа Рады в новом проекте Закона об оценке, но это уже тема для другого разговора). Оплата должна компенсировать расходы на содержание базы и рецензирование (об этом ниже)… не думаю, что это большая сумма, наверное, в районе 50 грн. за отчет… учитывая объем этого должно хватить с головой.
2. В Базу, кроме анкет, должны ложиться и, подписанные ЭЦП отчеты, а не только анкеты. Это уже само по себе заставит многих рисовальщиков напрячься… Одно дело, когда им грозят отлучением от реестра за не предоставленные на рецензию отчеты, другое, когда отчет лежит в базе и последствия варьируются от потери квалифа и сертификата до возбуждения уголовного дела.
3. В Базе должны быть зарегистрированы как компании, так и оценщики
4. Мониторинг Базы должен быть направлен на уничтожение системного бизнеса на занижении, а не разовых косяков, сознательных или нет. Для этого нужно сосредоточиться на компаниях, системно работающих в этом сегменте – услуги по занижению стоимости. Я предлагаю ежеквартально рассчитывать среднее количество отчетов, выполненных оценщиками в каждом регионе. После этого определить группу оценщиков, выполнивших отчетов на 20% (может быть 30%, нужно подумать) больше среднего значения. Из оставшегося числа проверять (рецензировать) 5 наиболее активных ОЦЕНЩИКОВ В ЭТОМ РЕГИОНЕ (по два отчета каждого оценщика). Далее выбрать 10 наиболее активных и СОД, и ОЦЕНЩИКОВ, но уже в Украине и без привязки к процентажу… прорецензировать тоже по два отчета каждого субъекта. Плюс к этому счастью ещё, например, 20 работ с наивысшим рейтингом (см. ниже) по Украине. Общая численность рецензий составит 300 в квартал… Рецензирование должно оплачиваться Фондом с денег, которые он получит за внесение отчетов в Базу. Организовывать рецензирование (не обязательно рецензировать, а именно организовывать) должны СРО, и даже если это не их члены, то СРО может организовать рецензирование по заказу Фонда. Понятное дело, что сделают они это усилиями членов своих экспертных советов и на этом заработают… на мой взгляд, это неплохо. Учитывая кол-во СРО, тип имущества (преобладает жильё) и НЕ безоплатную основу проведения такого рецензирования, я уверен, что они с этим справятся спокойно и попросят ещё…
5. Как выбирать объекты на рецензирование. Предлагаю открыть Базу для зарегистрированных оценщиков с детализацией, которая не даёт возможность точно идентифицировать объект, но достаточной для формирования мнения о пределах вероятной стоимости. Например, по квартирам это может быть адрес без номера кв-ры, состояние, этаж/этажность, площади, стоимость (общая и квадрат). База должна давать возможность работать с фильтрами по основным параметрам. Авторы отчета (СОД и оценщики) не должны быть видны. Каждый, зарегистрированный в Базе оценщик должен иметь возможность один раз проголосовать против стоимости, указанной в Базе. Количество таких голосов у каждого оценщика нужно ограничить, например, десятью (число нужно обдумывать, возможно оно должно варьироваться в зависимости от региона), что бы старались выбрать самые беспредельные… Также, наверное, для голосования стоит «привязать» оценщика к определенному региону. Против себя и работ своей компании голосовать нельзя (что бы не накручивали отрицательный рейтинг своим объективным работам, подводя их под рецензирование вместо заказных). Выбор отчетов на рецензирование (см. п.4) проводится с учетом рейтинга, чем больше голосов собрала работа, тем ближе она к рецензированию. Ну, и ещё… Фонду, как регулятору, я бы дал право запрашивать дополнительно по одному отчету на субъект, подпадающего под мониторинг… т.е. могут запрашивать, могут не запрашивать…
6. Откорректировать существующую нормативную базу так, чтобы обжаловать результаты оценки можно было только имея рецензию на отчет, а не так, как сейчас…
7. Задача Фонда – организовать прозрачный выбор и раздачу работ на рецензию, а также реагирование по результатам рецензирования (не только лишить квалифудостоверения и сертификата, а ещё и обратиться в соответствующие органы с вопросом о нанесении ущерба… благо все материалы будут на руках… и отчеты и рецензии).
8. Задача СРО – рецензирование и стимулирование спильноты к работе с Базой.
В итоге услуга по занижению станет дорогой, а значит, по большей части, мало востребованной, и не системной, а значит не такой вредоносной и для рынка оценки, и для процесса сбора налогов.
