О стандарте оценки залогов.

Давно мучимая всех и всеми тема. При всем богатстве вариантов ничего нового и хорошего одновременно не написано.

Я попробую озвучить позицию, обсужденную и принятую на совместном заседании Правления и Наблюдательного Совета АСБОУ к выступлению на Круглом столе с МИБе на 14.07.11.Тезисно.

• документ, нормативно регулирующий особенности оценки залогов нужен. Потому что особенности есть, потому что рынок залогов заметный и потому что банки профессию оценщиков чтят, вопреки усилиям самих оценщиков.
• АСБОУ своими силами и по своей инициативе проект такого документа готовит и выносит на обсуждение спильноты безвозмездно, то есть совсем даром.
• статус документа должен быть – Применение. По сути, приложение к стандартам (это для тех, кто в доле, но не в теме). На отдельный стандарт тоже набрать информации можно, но не в этом цель плюс стандарты не делятся по целям оценки. Структура стандартов связана ввидами имущества. Между тем, в залог попадает настолько широкий спектр имущества и прав, что в некоторых случаях и сократить бы не мешало.
• в основу документа положить принцип: мы не кредитуем, они не продают семечки. Исходим из того, что ВСЕ оценщики внешние. Оценщиков в банке нет. Оценщик внешний дает максимум информации о рынке объекта оценки и о самом объекте, а банк, силами неоценщиков изучает Отчет об оценке, однозначно правильно его понимает, потому что он именно так и написан – недвузначно и прозрачно, и, исходя из представленной в нем информации, сам управляет рисками, связанными с этим обеспечением. Картина маслом по Гоцману.
• отсюда и вопросы, которые нужно затронуть в стандарте: как осуществить, в какой форме и как отразить идентификацию, верификацию данных рынка, возможность использования и глубину анализа данных, полученных от заемщика (ведь некорректно, хоть и законно, верить на слово собственнику, если при этом будет введен в заблуждение и из-за нас пострадает потребитель оценки) плюс многое другое.
• хорошо бы установить понятие «рыночной стоимости для целей кредитования» как рыночную стоимость объекта оценки с учетом особенностей его функционирования в качестве обеспечения кредитных обязательств (залога, ипотеки). В начале года под такой формулировкой у Я. Маркуса в «Практике оценки имущества» №1(5), 2011, во Введении мы писали определение «залоговой стоимости», но коллеги поправили на особенности внутреннего учета в банках.
• видится обязательным в анализе рынка устанавливать и указывать в выводах типичный срок экспозиции подобного имущества. Условия, влияющие и формирующие ликвидность, равно как и условия, при которых объект оценки становится неликвидным – туда же.
• нет ответа на вопрос относительно стоимости де-факто непродаваемого имущества, имущества, реализуемого на труднодоступных рынках, рынках с ограниченным доступом участников, имущества, которое в силу юридических причин не может быть залогом. При детальном рассмотрении ответы на эти вопросы не так просты как кажется издалека и их еще предстоит найти.
• а вот норму про НДС для залога не нужно трогать. Точнее, нужно убрать тот абзац НС, в котором написано, что все, что для залога – без НДС. Негоже в каждой оценке вешать на нас решение вопроса, ответа на который не знают ни аудиторы, ни бухгалтеры, ни светило макроэкономики Сергей Терехин.

Но, поскольку дорогу осилит идущий, а едущий – быстрее и комфортнее, не стану более задерживать вашего внимания. Хотелось бы конструктивных комментариев, ибо времени на непосредственно написание остается немного, а ситуация такая, что все умные при деле, как бы не пришлось самому писать…